UN NOU CADRU LEGISLATIV PENTRU DEZVOLTAREA IMOBILIARA: CODUL AMENAJĂRII TERITORIULUI, URBANISMULUI ȘI CONSTRUCȚIILOR

Parlamentul României a adoptat Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor („Codul”), un instrument legislativ cuprinzător care consolidează și înlocuiește principalele acte normative care reglementează amenajarea teritoriului, urbanismul și autorizarea construcțiilor în România. Codul unifică cadrul normativ anterior dispersat în Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (parțial), punând un accent deosebit pe modernizare, transparență și digitalizarea procesului de planificare și autorizare, prin:

• o ierarhie unificată a documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism, de la nivel național la nivel local;
• un regim de autorizare complet digitalizat, canalizat prin Platforma națională de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii (Ghișeul Unic Național) și Geo-portalul național de urbanism;
• un regim reformat al calității și siguranței construcțiilor, incluzând clase de consecință revizuite;
• o responsabilitate instituțională consolidată prin instituția Arhitectului-Șef și centrele de expertiză în amenajarea teritoriului și urbanism (ATU);
• un cadru structurat al ciclului de viață al proiectelor de investiții pentru lucrările de construcții publice și private.

Codul intră în vigoare și devine aplicabil conform următoarelor termene:

• 15 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I. Intrarea în vigoare este automată și aplicarea sa nu este condiționată de adoptarea legislației secundare sau terțiare;
• în termen de maximum 45 de zile lucrătoare de la publicare, autoritățile locale organizează și operaționalizează comisia locală de avizare integrată a documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism și comisia de acord unic;
• până la 31 decembrie 2026, toate autoritățile publice trebuie să își revizuiască regulamentele de organizare și procedurile operaționale pentru conformare cu Codul;
• până la 1 noiembrie 2028, în municipiul București, în cadrul aparatului de specialitate al primarului general se reorganizează și funcționează direcția generală responsabilă cu domeniul amenajării teritoriului și urbanismului, condusă de Arhitectul-Șef al municipiului București.

Prezentare generala

Obiectul Codului este de a asigura cadrul normativ unitar și coerent din domeniile amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, înlocuind regimul anterior fragmentat, după cum urmează:

(i) O ierarhie unificată de planificare și documentații obligatorii:

• Planificarea dezvoltării teritoriului se realizează prin documentații de amenajare a teritoriului cu caracter director și prin documentații de urbanism cu caracter director și de reglementare, structurate astfel: Strategia de dezvoltare teritorială a României (orizont de 20–25 de ani), Politica urbană a României, Planul de amenajare a teritoriului național (PATN) cu șase secțiuni sectoriale, Planul de amenajare a teritoriului județean (PATJ) și Strategia de dezvoltare județeană, planuri zonale/intermunicipale (PATZ/I), Planul urbanistic general metropolitan opțional (PUGZM) care înlocuiește PUG-urile individuale, Planul urbanistic general (PUG), Planul urbanistic zonal (PUZ) și Proiectul urbanistic de detaliu (PUD);
• Toate documentațiile de urbanism trebuie elaborate în format vectorial compatibil GIS și încărcate în Geo-portalul național de urbanism, asigurând accesibilitatea și interoperabilitatea;
• Pentru documentațiile de amenajare a teritoriului și pentru documentațiile de urbanism nu se stabilește o durată limitată de valabilitate, acestea fiind valabile până la aprobarea unei noi documentații de rang egal sau superior modificatoare. Autoritățile administrației publice locale au obligația ca la fiecare 5 ani să verifice actualitatea și gradul de implementare.

(ii) Un sistem digitalizat de autorizare a construirii și ghișeu unic:

• Platforma națională de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii (Ghișeul Unic Național) devine interfața obligatorie între solicitanți și autoritățile publice pentru toate certificatele de urbanism, autorizații și avize;
• Comisia de acord unic se înființează la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale pentru coordonarea emiterii tuturor autorizațiilor și avizelor într-o singură procedură;
• Autorizațiile de construire sunt valabile pentru un termen de 3 ani de la data emiterii, iar termenul de valabilitate nu poate fi prelungit; termenul poate fi suspendat o singură dată în perioada de valabilitate a autorizației prin notificarea autorității emitente, pentru o perioadă de maximum 12 luni. În cazul în care lucrările de construcții nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autorității emitente, cu cel puțin 15 zile lucrătoare înaintea expirării, o prelungire a duratei de execuție cu cel mult 12 luni, cu achitarea unei taxe de 30% din valoarea taxei inițiale. Prelungirea duratei de execuție se acordă o singură dată. Autorizațiile își pierd valabilitatea prin neînceperea lucrărilor în termenul de valabilitate stabilit prin autorizație, precum și în situația în care executarea lucrărilor este suspendată pentru un termen mai mare de 24 de luni, cu excepția suspendărilor cauzate de existența unor litigii aflate pe rolul instanțelor de judecată cu privire la dreptul de proprietate sau alte drepturi reale asupra imobilelor, legalitatea autorizațiilor sau orice alt tip de litigii de natură să afecteze dreptul de executare al lucrărilor, ori în cazul intervenției unui eveniment de forță majoră.

(iii) Guvernanță instituțională consolidată și Arhitectul-Șef:

• Instituția Arhitectului-Șef este formalizată la nivel județean, municipal și comunal, combinând planificarea strategică cu controlul operațional asupra autorizării construirii;
• Centrele de expertiză în amenajarea teritoriului și urbanism (ATU) sunt organisme neguvernamentale, nonprofit, de utilitate publică cu personalitate juridică, înființate de autoritățile administrației publice locale în parteneriat cu alte autorități sau instituții publice, pentru sprijinirea autorităților locale în activitățile de planificare, monitorizare și gestionare a datelor GIS.

(iv) Un ciclu de viață structurat al proiectului investițional în construcții:

• Codul introduce un ciclu de viață în cinci etape pentru proiectele de investiții în construcții: inițierea proiectului investițional în construcții; planificarea proiectului – activitatea de proiectare; realizarea proiectului – execuția construcției; încheierea proiectului investițional în construcții și predarea construcției; exploatarea, utilizarea construcției.
• Marjele bugetare și regulile privind cheltuielile neprevăzute sunt codificate, cu obligativitatea reaprobării indicatorilor tehnico-economici în faza de proiect tehnic de execuție pentru proiectele finanțate din fonduri publice.

(v) Dispoziții tranzitorii și păstrarea drepturilor dobândite:

• Certificatele de urbanism emise înainte de intrarea în vigoare a Codului își păstrează valabilitatea; autorizațiile de construire pot fi emise pe baza acestora fie de autoritatea anterior competentă, fie de autoritatea nou competentă;
• Procedurile aflate în curs de elaborare, avizare și aprobare a documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism rămân supuse legii în vigoare la data inițierii; cu toate acestea, pentru avizele neobținute încă, procedura poate fi continuată prin comisia de avizare integrată simplificată, luând în considerare avizele deja obținute, care își păstrează valabilitatea.
• Proiectele în execuție sau deja supuse procedurilor de achiziție publică în baza regimului anterior sunt exceptate de la noile cerințe ale ciclului de viață al investițiilor doar în măsura în care sunt obiective/proiecte de investiții finanțate din fonduri publice acoperite de Hotărârea Guvernului nr. 907/2016 și îndeplinesc condițiile tranzitorii; excepția nu se extinde în mod general la proiectele private.

Implicatii practice

Imobiliare și dezvoltare

• Dezvoltatorii și investitorii ar trebui să anticipeze termene semnificativ mai lungi pe termen scurt, pe măsură ce autoritățile locale operaționalizează noile platforme digitale și comisiile de avizare integrată; cu toate acestea, odată implementat complet, sistemul de ghișeu unic ar trebui să reducă semnificativ întârzierile procedurale.
• Cerința obligatorie a formatului GIS pentru toate documentațiile de urbanism și publicarea acestora pe Geo-portal vor spori transparența procesului de due diligence pentru achizițiile imobiliare și evaluările de fezabilitate a dezvoltării.
• Planificarea proiectelor trebuie să țină cont de valabilitatea inițială de trei ani a autorizațiilor, de posibilitatea unei singure suspendări de maximum 12 luni și de posibilitatea unei singure prelungiri a duratei de execuție de maximum 12 luni în cazuri justificate, solicitată cu cel puțin 15 zile lucrătoare înaintea expirării, cu achitarea unei taxe de 30% din valoarea taxei inițiale. Autorizația își pierde valabilitatea prin neînceperea lucrărilor în termenul de valabilitate stabilit prin autorizație.

Contracte comerciale și achiziții publice

• Contractele de construcții și proiectare trebuie revizuite pentru aliniere la noul ciclu de viață în cinci etape al proiectelor și la procesul revizuit de aprobare a indicatorilor tehnico-economici, în special pentru lucrările finanțate din fonduri publice.
• Documentația de achiziție pentru amenajarea teritoriului, planuri urbanistice și planuri zonale trebuie să respecte cerințele Codului privind compatibilitatea GIS, formatul vectorial și rolul echipelor de specialiști acreditați.
• Mecanismul Comisiei de acord unic și Platforma națională de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii modifică alocarea contractuală a responsabilității pentru obținerea autorizațiilor și avizelor.

Aspecte generale

• Codul permite consiliilor locale, Consiliului General al Municipiului București și, după caz, consiliilor județene să instituie o taxă locală de echipare a teritoriului, destinată exclusiv finanțării lucrărilor de realizare, extindere, modernizare sau reabilitare a infrastructurii publice necesare dezvoltării urbane. Taxa se aplică persoanelor fizice sau juridice aflate în zona reglementată a unui PUZ care prevede trecerea terenurilor din extravilan în intravilan pentru realizarea proiectelor de dezvoltare imobiliară, reconversie funcțională sau modificarea indicatorilor urbanistici prevăzuți prin PUG; taxele locale pot fi stabilite diferențiat și pentru persoanele fizice sau juridice care nu au inițiat documentația de urbanism, în funcție de beneficiul creat prin implementarea acesteia. Entitățile cu participare imobiliară semnificativă ar trebui să includă această potențială taxă în planificarea financiară.